万科A同比增长 环比萎缩

背景情况:2011年3月4日,万科公布2月份销售情况。2011年2月,公司实现当月销售面积54.9万平方米,销售金额60.8亿元,分别比2010年同期增长159.8%和141.8%,环比今年1月份则下降了66.8%和69.8%。
点评:公司2011年2月份的销售数据虽然同比增长较为乐观,但是环比来看无论从销售面积还是销售金额上看,均萎缩了三分之二以上。我们认为,这可以从二方面来看:其一,是往年的二月份基本上是行业的销售淡季,因此,二月份往往是全年销售量的低点;其二,由于国务院在一月底左右出台了新国八条来调控房地产市场,并出台了严格的限购政策和信贷紧缩政策,这些政策已经在二月份的市场中得到显现,这也造成了万科在二月份销售数据的环比下降。
正如我们在上月所预计的那样,随着以新国八条为代表的新一轮的调控政策地深化和实施,以及上海和重庆二市的房产税试点细则的正式公布,我们预计万科1月份良好的销售数据也许会是全年最好的数据,预计万科全年的销售金额增幅不太可能会高于30%。
在土地储备方面,公司在2月份仅新增土地储备3幅,合计新增容积率建筑面积46.5万平方米,新增需支付地价8.5亿元,仅为上月的1/8左右。由于每年2月份的特殊性,我们认为,这并不能表示万科会采取2008年那样的过度收缩的战略。
关于行业方面:以限购政策和信贷紧缩政策为特点的新国八条,已经在市场上产生了立竿见影的效果,以北京、上海、深圳等一线城市的成交量均环比出现了60%-70%的萎缩。我们认为,短期内限购政策和信贷紧缩政策不太可能出现松动,因此,预计未来至少2-3个月内,房地产市场的成交量仍将在低位运行,房价也可能会出现松动,但下跌空间不大。
盈利预测及投资评级:我们对公司2010、2011和2012年的业绩预测为:2010年每股收益为0.65元;2011年每股收益为0.79元;2012年每股收益为1.01元,目前公司估值不高,维持推荐评级。